Woolet.pl

Twoje źródło informacji o świecie

Wycena domu jednorodzinnego - jak opracować kosztorys?
Dom i ogród Finanse

Jak przygotować wycenę budowy domu jednorodzinnego?

Jeśli planujesz budowę domu jednorodzinnego, jednym z najważniejszych kroków jest przygotowanie dokładnej wyceny inwestycji. Bez tego łatwo wpaść w pułapkę niedoszacowania kosztów, co może oznaczać przerwanie budowy lub konieczność zaciągnięcia dodatkowego kredytu. W tym poradniku pokażę ci, jak samodzielnie przygotować rzetelną wycenę budowy domu – krok po kroku, z uwzględnieniem aktualnych stawek i realnych przykładów liczbowych.

Od czego zacząć wycenę budowy domu?

Podstawą jest określenie, jaki dom chcesz wybudować. Musisz wiedzieć, ile będzie miał metrów kwadratowych, czy będzie podpiwniczony, z garażem, z poddaszem użytkowym czy parterowy. Powinieneś też mieć wstępnie wybrany projekt – najlepiej gotowy, bo wtedy od razu masz zestawienie materiałów i przybliżone koszty.

Na przykład dom parterowy o powierzchni 120 m², bez piwnicy, z dachem dwuspadowym, w standardzie deweloperskim, kosztuje dziś w Polsce od 3 800 do 5 200 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. To oznacza, że całkowity koszt budowy może wynieść od 456 000 do 624 000 zł – i to bez kosztów działki, przyłączy, dokumentacji czy wykończenia.

Jakie etapy budowy trzeba uwzględnić w kosztorysie?

Wycenę warto podzielić na etapy, bo każdy z nich generuje oddzielne koszty. Pierwszy to przygotowanie inwestycji, czyli zakup działki, projekt domu, adaptacja projektu, pozwolenia i geodezja. Koszt działki bardzo się różni w zależności od lokalizacji – na obrzeżach miast wojewódzkich ceny zaczynają się od 150–250 zł/m², ale w popularnych lokalizacjach dochodzą do 500–800 zł/m². Działka o powierzchni 1000 m² to więc wydatek od 150 000 do nawet 800 000 zł. Koszt projektu gotowego to zwykle 3 000–5 000 zł, a adaptacja do warunków lokalnych to dodatkowe 2 000–5 000 zł.

Kolejny etap to stan zero – wykopy, fundamenty, izolacje i chudy beton. W zależności od warunków gruntowych koszt tego etapu wynosi średnio 300–450 zł/m² powierzchni zabudowy. Dla domu o powierzchni 120 m², z zabudową 100 m², będzie to od 30 000 do 45 000 zł.

Stan surowy otwarty obejmuje ściany nośne, stropy i dach bez pokrycia. Przy obecnych cenach materiałów i robocizny kosztuje to średnio 1 000–1 500 zł/m². Dla domu 120 m² możesz przyjąć, że ten etap to wydatek rzędu 120 000–180 000 zł. Dach z pokryciem to dodatkowo 25 000–45 000 zł w zależności od powierzchni, kształtu i użytych materiałów.

Stan surowy zamknięty (czyli okna, drzwi i brama garażowa) to koszt około 400–600 zł/m² powierzchni użytkowej. W przypadku domu 120 m² oznacza to dodatkowe 48 000–72 000 zł. Okna dobrej klasy z trzyszybowym pakietem mogą kosztować od 20 000 zł wzwyż.

Kolejne etapy to instalacje wewnętrzne (elektryczna, wodna, kanalizacyjna, CO), które w zależności od technologii i standardu kosztują od 250 do 400 zł/m². Instalacje w domu 120 m² to więc od 30 000 do 48 000 zł. Do tego dochodzą tynki, posadzki, ocieplenie, elewacja i ewentualne poddasze użytkowe. Prace te kosztują średnio 1 200–1 500 zł/m², czyli kolejne 144 000–180 000 zł.

Jakie są koszty dodatkowe?

Nie możesz zapomnieć o przyłączach: woda, kanalizacja, prąd, gaz (jeśli planujesz). Przyłącze wodociągowe i kanalizacyjne to koszt od 4 000 do 12 000 zł, przyłącze elektryczne to zwykle 2 000–5 000 zł, a gazowe – 3 000–10 000 zł. Łącznie trzeba liczyć się z kwotą 10 000–25 000 zł, w zależności od lokalizacji i dostępności mediów.

Zagospodarowanie terenu wokół domu, czyli podjazd, ogrodzenie, taras czy chodniki, to również znaczący koszt. Dobre ogrodzenie frontowe z bramą automatyczną to minimum 12 000–15 000 zł, a podjazd z kostki to wydatek rzędu 100–150 zł/m². Nawet przy skromnym podejściu trzeba na to zarezerwować przynajmniej 20 000 zł.

Koszt wyposażenia domu w standardzie deweloperskim, czyli wykończenia podłóg, ścian, kuchni i łazienek, to osobny temat. Dla domu 120 m² należy przyjąć minimum 80 000–120 000 zł, jeśli chcesz urządzić wnętrze na poziomie średnim. Można oczywiście zejść niżej, ale przy obecnych cenach materiałów trudno wykończyć dom „pod klucz” za mniej niż 70 000 zł.

Jak przygotować własny kosztorys?

Najlepiej korzystać z kalkulatorów budowlanych online, które bazują na aktualnych cennikach robocizny i materiałów w danym województwie. Jeśli korzystasz z gotowego projektu, wiele firm oferuje bezpłatną wycenę wstępną – warto z niej skorzystać, by porównać z własnymi kalkulacjami.

Pamiętaj, by zawsze zostawić margines bezpieczeństwa – najlepiej 10–15% całkowitego budżetu. Inflacja, zmiany cen materiałów czy nieprzewidziane prace sprawiają, że niemal zawsze koszty są nieco wyższe, niż w pierwotnych założeniach. W 2024 roku ceny usług budowlanych wzrosły średnio o 7–9% w porównaniu z rokiem poprzednim, a ceny stali, cementu i drewna zmieniają się co kwartał, i to dość znacząco.