Wynajem mieszkania to jeden z najpopularniejszych sposobów na generowanie dochodu pasywnego. Jednak każda złotówka zarobiona w ten sposób wiąże się z obowiązkiem podatkowym. Jeśli wynajmujesz mieszkanie prywatnie, musisz pamiętać, że od 2023 roku obowiązuje jedna, uproszczona forma opodatkowania – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W tym poradniku dowiesz się, jak krok po kroku rozliczyć podatek, jakich stawek użyć, kiedy i w jaki sposób zapłacić oraz jak wypełnić deklarację roczną.
Kiedy musisz zapłacić podatek za wynajem?
Wynajem mieszkania w Polsce możesz prowadzić jako osoba fizyczna poza działalnością gospodarczą. Jeśli podpisujesz umowę najmu okazjonalnego lub zwykłego z lokatorem i nie prowadzisz firmy, w świetle przepisów masz obowiązek rozliczać podatek z tytułu najmu prywatnego. Od 1 stycznia 2023 roku nie możesz już wybrać opodatkowania na zasadach ogólnych – jedyną dostępną formą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Oznacza to, że płacisz podatek od całości przychodu, bez możliwości odliczania kosztów takich jak amortyzacja, remonty czy zakup wyposażenia. Jedyną zaletą tego rozwiązania jest prostota – nie musisz prowadzić skomplikowanej ewidencji kosztów.
Stawki ryczałtu – ile wynosi podatek od najmu w 2025 roku?
Stawka ryczałtu zależy od wysokości twoich przychodów z najmu. Jeśli w ciągu roku zarobisz do 100 000 zł brutto, zapłacisz 8,5% podatku. Gdy przekroczysz ten limit, od nadwyżki musisz zapłacić już 12,5%.
Dla przykładu, jeśli miesięczny czynsz wynosi 3 000 zł, twój roczny przychód to 36 000 zł. Oznacza to, że zapłacisz 8,5% od całości tej kwoty, czyli 3 060 zł podatku rocznie, co daje 255 zł miesięcznie. W przypadku wynajmu dwóch mieszkań z łącznym przychodem 110 000 zł, pierwsze 100 000 zł opodatkowane będzie stawką 8,5% (czyli 8 500 zł), a pozostałe 10 000 zł – stawką 12,5% (czyli 1 250 zł). W sumie zapłacisz 9 750 zł podatku.
Warto wiedzieć, że w przypadku współwłasności z małżonkiem limit 100 000 zł dotyczy wspólnie, a nie osobno – ale można wybrać rozliczanie przez jednego z was, co ułatwia organizację formalności.
Jak i kiedy płacić podatek – miesięcznie czy kwartalnie?
Podatek z najmu możesz płacić na dwa sposoby – miesięcznie lub kwartalnie. Wybór formy deklarujesz po prostu przy pierwszej wpłacie. Jeśli decydujesz się na rozliczenie miesięczne, masz czas do 20. dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym uzyskałeś przychód. Na przykład: podatek za czerwiec płacisz do 20 lipca. W rozliczeniu kwartalnym termin płatności mija 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału.
Wpłat dokonujesz na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy, który możesz sprawdzić na stronie podatki.gov.pl. W tytule przelewu wpisz „ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”, a w polu symbol formularza – PPE.
Jeśli przez kilka miesięcy nie osiągasz żadnych przychodów z najmu, nie musisz składać zerowej deklaracji ani opłacać podatku – wystarczy, że wrócisz do rozliczeń w miesiącu, w którym znów zaczniesz zarabiać.
Jak wypełnić roczną deklarację PIT-28?
Rozliczenie najmu ryczałtowego odbywa się na formularzu PIT-28. Musisz go złożyć w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Deklarację możesz przesłać elektronicznie przez system e-Deklaracje lub Twój e-PIT.
W deklaracji PIT-28 wpisujesz łączny przychód z najmu oraz sumę zapłaconych zaliczek. Podatek, który wynika z deklaracji, powinien zgadzać się z tym, co faktycznie wpłaciłeś w ciągu roku. W tym samym formularzu możesz rozliczyć inne przychody opodatkowane ryczałtem, np. z działalności gospodarczej, oraz uwzględnić przysługujące ci ulgi – m.in. ulgę na internet, darowizny, rehabilitacyjną lub ulgę dla osób samotnie wychowujących dzieci (jeśli nie wykorzystujesz ich w innym rozliczeniu).
Pamiętaj, że jeśli spóźnisz się z deklaracją lub nie zapłacisz podatku w terminie, mogą cię spotkać sankcje w postaci odsetek lub mandatu skarbowego.
Na co uważać przy rozliczaniu najmu?
W przypadku ryczałtu bardzo ważne jest precyzyjne ustalenie, co wchodzi w skład przychodu. Podatek płacisz od kwoty czynszu, który trafia do ciebie jako właściciela. Nie wliczasz w to opłat eksploatacyjnych i kosztów mediów, jeśli najemca opłaca je osobno i kwoty te nie są dochodem.
Unikaj też sytuacji, w których wynajmujesz lokal „na czarno” – bez umowy i bez zgłoszenia do urzędu skarbowego. Kontrole fiskusa coraz częściej opierają się na danych z serwisów ogłoszeniowych, mediów społecznościowych i przelewów bankowych. Brak zgłoszenia najmu może skutkować karą grzywny i koniecznością zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie krótkoterminowo, np. przez platformy takie jak Airbnb czy Booking, urząd może zakwestionować najem prywatny i uznać, że prowadzisz działalność gospodarczą – co oznacza inne zasady opodatkowania i obowiązki ewidencyjne.
Doświadczona content writerka, od 5 lat pisze teksty na różne tematy. W wolnych chwilach zajmuje się domem, a w szczególności dwoma psami.
